Porównania polskiego rynku mieszkaniowego z innymi krajami Europy są jedną z metod lepszego zrozumienia mechanizmów, które nim kierują. Analiza danych europejskich prowadzi do wniosku, że pod pewnymi względami sytuacja w Polsce zaczyna przypominać najbardziej atrakcyjne turystycznie regiony Hiszpanii, Portugalii i Włoch. Nie chodzi jednak o przyczyny tych zjawisk, lecz o ich skutki.

W najbardziej atrakcyjnych turystycznie regionach Europy Południowej – takich jak wybrzeża Hiszpanii, Portugalii czy Włoch – ograniczona dostępność mieszkań jest przede wszystkim konsekwencją silnej presji turystycznej, rozwoju najmu krótkoterminowego oraz zakupów nieruchomości przez inwestorów, w tym zagranicznych. Efektem jest wzrost cen i coraz większe trudności lokalnych mieszkańców z zakupem lub wynajmem mieszkania. W Polsce mechanizm ten wygląda inaczej. Wpływ turystyki i zagranicznego kapitału na rynek mieszkaniowy pozostaje nieporównywalnie mniejszy, jednak skutki społeczne stają się coraz bardziej zbliżone.

„Polska coraz bardziej przypomina najbardziej atrakcyjne turystycznie regiony Europy Południowej. Nie dlatego, że mamy podobną skalę turystyki, lecz dlatego, że coraz trudniej dostępne stają się mieszkania. Tam źródłem problemu jest presja turystyczna, u nas – trwałe niedopasowanie dochodów do kosztów mieszkań.” - czytamy w raporcie „Mieszkalnictwo w miastach. Potencjał lokalnych rynków mieszkaniowych oraz kierunki polityki mieszkaniowej”, przygotowanym przez Związek Miast Polskich i Fundację Miasto.

O ograniczonej dostępności mieszkań w Polsce decydują przede wszystkim relatywnie niskie dochody gospodarstw domowych, wysokie koszty finansowania kredytów hipotecznych oraz słabo rozwinięty rynek najmu. W latach 2015–2024 ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 106,7%, należąc do najszybciej rosnących w Europie. W tym samym czasie wynagrodzenia zwiększyły się o 91,8%. W rezultacie zdobycie mieszkania staje się coraz trudniej dostępne dla znacznej części mieszkańców.

Potwierdzają to wyniki projektu ESPON HOUSE4ALL. Polska należy do państw o jednej z najniższych dostępności mieszkań w Unii Europejskiej. W wielu regionach zakup nawet 25-metrowego mieszkania oznacza konieczność spłaty kredytu hipotecznego przez ponad 30 lat. Problemem nie są więc najwyższe ceny mieszkań w Europie, lecz relacja kosztów mieszkaniowych do dochodów oraz wysokie koszty finansowania zakupu.

Potwierdzają to wyniki projektu ESPON HOUSE4ALL. Polska należy do państw o jednej z najniższych dostępności mieszkań w Unii Europejskiej. W wielu regionach zakup nawet 25-metrowego mieszkania oznacza konieczność spłaty kredytu hipotecznego przez ponad 30 lat. Problemem nie są więc najwyższe ceny mieszkań w Europie, lecz relacja kosztów mieszkaniowych do dochodów oraz wysokie koszty finansowania zakupu.

Na tle krajów Europy Północnej różnice są równie wyraźne. W Niemczech, Austrii czy Francji rozwinięty sektor najmu, lepiej dostosowany do siły nabywczej mieszkańców, stanowi realną alternatywę dla zakupu mieszkania. W Polsce rynek najmu wciąż nie pełni takiej funkcji. Dla wielu gospodarstw domowych wynajem nie jest świadomym wyborem, lecz konsekwencją braku możliwości zakupu własnego mieszkania, a jednocześnie sam pozostaje kosztowny i ograniczony pod względem dostępności.

Dostępność najmu odpowiadająca 40% średniego dochodu w UE - Mapa: EU_najem.png

W efekcie Polska coraz bardziej przypomina najbardziej obciążone turystycznie regiony Europy. Tam źródłem problemów pozostaje presja turystyczna i inwestycyjna, u nas – strukturalne niedopasowanie dochodów do kosztów mieszkań oraz wysokie koszty kredytów hipotecznych. W obu przypadkach rezultatem jest malejąca dostępność mieszkań i coraz większe trudności z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych mieszkańców.

O tych wyzwaniach, a także o kierunkach zmian polityki mieszkaniowej, roli samorządów oraz doświadczeniach europejskich będziemy rozmawiać podczas I Kongresu Mieszkaniowego Miast, który odbędzie się w dniach 1–2 grudnia w Ożarowie Mazowieckim. Kongres będzie okazją do dyskusji nad wnioskami płynącymi z Raportu Mieszkaniowego oraz wypracowania rekomendacji dla polityki mieszkaniowej w Polsce. W czasie dwudniowego potkania w gronie samorządowców, przedstawicieli administracji rządowej, środowiska deweloperskiego, instytucji finansowych, ekspertów, urbanistów, architektów oraz organizacji społecznych będziemy rozmawiać o kierunkach zmian polityki mieszkaniowej, roli samorządów oraz doświadczeniach europejskich.

Więcej na www.KongresMieszkaniowymiast.pl