Związek Miast Polskich przygotował uwagi do projektów ustaw o: kooperatywach mieszkaniowych i zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa.

Projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw wymagających wsparcia rozwoju mieszkalnictwa proponuje pakiet zmian do obecnie obowiązujących ustaw ze sfery mieszkaniowej. W opinii miast członkowskich ZMP, zaproponowane działania, w pozytywny dla gmin sposób, ukierunkowane są na wsparcie budownictwa komunalnego i społecznego, powiększając tym samym zasób lokali dla realizacji zadań obligatoryjnych gminy. Zapisy projektu ustawy w istotny sposób, poprzez wykorzystanie instrumentów wsparcia finansowego z budżetu państwa, mogą przyczynić się do powstawania nowych inwestycji mieszkaniowych.

Proponowany kierunek zmian wzmocni pozycję gminy wprowadzając instrumenty pozwalające na weryfikację: dochodów osób ubiegających się pomoc mieszkaniową oraz ich sytuacji majątkowej (w tym posiadania tytułów prawnych do innych lokali mieszkalnych), co posłuży skuteczniejszemu i efektywniejszemu kierowaniu pomocy mieszkaniowej dla osób faktycznie jej potrzebujących. O takie zapisy czyniły starania gminy od wielu miesięcy.

Jednocześnie zapisy projektu ustawy umożliwiają wspieranie osób posiadających niskie dochody, które posiadają niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe, poprzez możliwość zaoferowaniu podnajmu lokali z rynku komercyjnego za stawkę czynszu określoną przez gminę.

Negatywnie oceniamy projektowaną zmianę definicji gospodarstwa domowego. Ponadto głębszej analizie należy poddać kwestie zmiany definicji dochodu, zaproponowaną w nowelizacji. Więcej w załączeniu.

***

Propozycja wprowadzenie instytucji kooperatywy wydaje się być korzystna
ze względu na umacnianie konkurencyjności, jednak kwestie udzielanego wsparcia finansowego powinny być w całości pozostawione w gestii gminy. Zwłaszcza,
iż grupą wspieraną nie są osoby najbardziej potrzebujące wsparcia.

Projekt o kooperatywach mieszkaniowych (wersja z dnia 9 kwietnia 2020 roku) wprowadza nowe rozwiązania, których skutki możliwe będą do analizy na etapie stosowania przy założeniu pozostawienia gminom elastyczności przy wdrażaniu projektów tej nowej formuły mieszkaniowej. Prawne uregulowanie koncepcji kooperatyw ma jednak szanse przyczynić się do jej spopularyzowania, a tym samym pozytywnie wpłynąć na rynek mieszkaniowy poprzez zwiększenie jego konkurencyjności.

Dla większej czytelności ustawy należałoby m.in. wskazać jasną definicję kooperatywy mieszkaniowej oraz informację do kiedy kooperatywa mieszkaniowa funkcjonuje. Najistotniejszym problemem dla kooperatyw będzie zorganizowanie finansowania. Problematyczną kwestią wydaje się zabezpieczenie zaciąganego zobowiązania finansowego, bowiem może być wymagane od członków kooperatywy poręczenie kredytu np. przez gminę (konieczna uchwała rady gminy i ujęcie poręczenia w uchwale budżetowej gminy). 

Treść projektu ustawy w wielu miejscach jest niekompatybilna z przepisami ustawy
o gospodarce nieruchomościami, która jest podstawową ustawą regulującą zasady zbywania nieruchomości gminnych. 

Wydaje się, że projekt ustawy jest tworzony po to, by obywatele tworząc kooperatywy nabywali nieruchomości od gminy na preferencyjnych warunkach
w celu wybudowania mieszkań (budynków jednorodzinnych) na własne potrzeby. Jednak projekt ustawy tego nie precyzuje. Wydaje się, że w świetle zaproponowanych przepisów projektu ustawy, możliwa do zaistnienia jest taka sytuacja, że członkowie kooperatywy nabędą na preferencyjnych warunkach grunty od gminy (na raty i z bonifikatą), a po wybudowaniu lokali/domów sprzedadzą je na wolnym rynku albo wynajmą, czerpiąc z tego dochód – wtedy podważony byłby sens całej inicjatywy.

Ostatecznie realizacja projektu ustawy jest dla gminy bardzo pracochłonna, skomplikowana i nie daje gminie żadnych korzyści, a wręcz odwrotnie – umniejsza wpływy do budżetu. Więcej w załączeniu.